Come Scegliere un Mutuo o una Surroga: vademecum operativo

Qui di seguito cercherò di passare in rassegna alcune delle domande più comuni che mi vengono rivolte su come scegliere un mutuo o quando ricorrere ad una surroga.

Se vi venissero in mente altri dubbi potete chiederli in privato o postando un commento in calce, in modo da arricchire la pagina sempre di più…

Nelle condizioni di mutuo viene riportato sia il TAN che il TAEG, quale è la differenza?

Il TAN, Tasso Annuo Nominale, è il “classico tasso”, il numero che serve generalmente da specchietto per avvicinare i clienti all’offerta e che è esposto in bella mostra in vetrine e locandine, ma è inutile e forviante!. Invece è il TAEG (Tasso Effettivo Globale Annuo) il vero “numero” da chiedere! Esso infatti indica il costo reale del mutuo, perché include anche le spese accessorie che spesso vengono taciute, come perizia, istruttoria, costi di gestione pratica, etc… inoltre per scrupolo chiedete anche esplicitamente se VI SONO ULTERIORI SPESE NON INCLUSE NEL TAEG, perché a pensar male a volte si indovina 😉

Quindi il TAN non è interessante, il TAEG è l’elemento informativo da considerare

Le polizze assicurative associate al mutuo sono obbligatorie?

L’unica polizza obbligatoria da stipulare insieme ad un mutuo è la classica “Scoppio\Incendio” che protegge l’acquirente (ma anche la banca) da eventi accidentali in grado di danneggiare gravemente l’immobile; tale polizza è anche decisamente economica e quindi non costituisce un motivo di allarme. D’altro canto è diventato ormai uso comune proporre al cliente (ma in modo quasi ostativo alla concessione del mutuo stesso) la sottoscrizione di polizze assicurative di altro tipo e molto più costose, che talvolta possono raggiungere valori di 8\10mila euro. Siano esse protezioni contro la perdita del lavoro, contro il decesso del mutuatario, contro gli effetti di un terremoto, etc… ricordate sempre che non sono obbligatorie, e vanno stipulate solo in caso di reale necessità. Se il vostro istituto vi obbliga a sottoscrivere qualcosa del genere senza che a voi serva realmente, guardate piuttosto altrove!

E’ meglio scegliere un Mutuo a Tasso fisso o un Mutuo a Tasso Variabile?

La scelta non è sempre ovvia né univoca, e dipende da numerosi parametri che un consulente potrà aiutarvi a tenere in considerazione. Chiaramente però se AD OGGI state pensando di contrarre un mutuo ventennale o più, quasi certamente la vostra scelta dovrà ricadere su un tasso fisso: personalmente lascerei stare opzioni ibride come variabili con TETTO MASSIMO e simili, perché sono generalmente modi per giustificare costi ulteriori o tassi più alti.

E’ possibile modificare le condizioni del contratto originario di mutuo (operazioni di rinegoziazione o di surroga presso altro istituto)?

Dal 2007, grazie al cosiddetto Decreto Bersani, è permessa la “surroga” del mutuo, ovvero la possibilità di spostare il contratto in una banca differente a condizioni più vantaggiose, modificando sia la durata che la tipologia del tasso (tra fisso, variabile o altre particolari compromessi) a patto che l’importo resti lo stesso.

Se conosci altre persone che devono ancora scegliere un mutuo prendi in considerazione l’idea di condividerlo con loro, ne potrebbero aver bisogno! Clicca qui sotto e condividi il contenuto.. grazie a nome mio e di tutti gli altri!

Quanto costa una surroga?

Sempre grazie al Decreto Bersani l’operazione di surroga non comporta di base costi per il cliente, perché sia la parcella del notaio che quella del perito sono a carico della banca. 

Alcuni costi di istruttoria potranno poi essere addebitati al cliente o meno, a discrezione dell’istituto operante la surroga, ecco quindi l’importanza di scegliere bene e farsi fare un preventivo scritto per poter confrontare le offerte.

Come capire se è il momento di pensare ad una surroga?

In questo particolare momento storico (inizi 2018) la congiuntura economica rende molto semplice capire la convenienza di una surroga: i tassi di interesse sono infatti ai minimi storici, e l’unica possibilità per il futuro è che questi prenderanno lentamente ma inesorabilmente a risalire. Pertanto è probabile che mai nei prossimi anni potrete trovare condizioni più vantaggiose delle attuali…

Dunque se siete detentori di un mutuo a tasso variabile con più di 6\7 anni a scadenza, sicuramente vi conviene valutare una surroga per passare ad un mutuo a tasso fisso.

Avete invece già un contratto a tasso fisso? Allora dipende da quando lo avete stipulato… se la stipula è avvenuta pochi anni fa, molto probabilmente il vostro tasso sarà già buono, se invece il contratto risalisse a più di 6\7anni, è estremamente probabile che riusciate a spuntare un tasso più vantaggioso surrogando. Ci sono anche circostanze in cui potrebbe valer la pena scegliere un mutuo a tasso variabile… Inoltre è importante anche misurare il vantaggio di passare ad una rata leggermente più alta ma a tasso fisso rispetto al variabile detenuto, per il potenziale effetto del rialzo dei tassi anche di un singolo punto percentuale nel prossimo futuro.

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Come comportarsi in caso di surroga con le eventuali polizze assicurative specifiche per le quali avete dovuto versare un premio unico alla stipula del contratto originario?

Solitamente alcune banche richiedono la stipula di assicurazioni contro terzi o polizze vita da associare al mutuo, ed anzi queste polizze rappresentano la principale fonte di guadagno per il consulente di turno; la buona notizia è che surrogando avrete la possibilità di richiedere il rimborso della parte di “premio non goduto”.

Per essere più chiari facciamo un esempio: avete dovuto pagare 5mila euro per assicurare il vostro immobile da danni contro terzi, ed il mutuo aveva una durata di 20 anni, ma ne sono passati solamente 2. Posto che non siate interessati a rinnovare la polizza allora potrete recuperare ben 4500euro scrivendo opportunamente alla compagnia assicuratrice!

Ci sono altre cose utili da tener presente prima di scegliere un mutuo?

Vi rammento che ogni banca valuterà sempre la sostenibilità della rata in relazione allo stipendio “utile” del cliente, ovvero lo stipendio decurtato delle spese fisse derivanti da altri prestiti in corso; una regola pratica è ricordarsi che la rata del mutuo non può mai essere superiore ad un terzo del proprio stipendio. Ricordatevi anche che per una banca i redditi “non ufficiali” non hanno alcuna valenza.

E’ ovvio, per quanto detto, che non si possa prescindere da una valutazione analitica e numerica del singolo caso, per conteggiare il reale vantaggio in termini complessivi, confrontando la possibile “strada vecchia” con la “nuova”. Ad ogni modo tenendo a mente quanto detto fino ad ora riuscirete ad orientarvi senza incappare nelle trappole più comuni. Ovviamente un consulto con una persona  preparata in materia resterà sempre consigliabile, anche perché ogni ottimo consulente sa che il servizio di guida e affiancamento del cliente non si esaurisce alla stipula del mutuo, ma anzi inizia proprio in quel momento. 

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